Nic o nas bez nas - Okiem architekta

Lokum

Okiem architekta

   Kilka razy w ostatnim czasie znajomi z przerażeniem w oczach zwracali się do mnie z pytaniem, co mogą zrobić, aby uchronić się przed postawieniem na sąsiadującej z ich domem działce nowego budynku stanowiącego potencjalną uciążliwość. I bynajmniej nie chodziło im o częstą w naszym narodzie postawę typu pies ogrodnika, ale o autentyczną obawę przed obiektami typu ferma indyków, albo gęsta zabudowa mieszkalna na działce jednorodzinnej.


   No cóż, z punktu widzenia przyszłych inwestorów, przy obecnych cenach gruntów w okolicach wielkich miast, zupełnie zrozumiałe jest staranie, aby na jak najmniejszej powierzchni działki zmieścić jak najwięcej PUM, czyli powierzchni mieszkalnej którą można sprzedać, ale z pozycji sąsiada sprawa wygląda trochę inaczej.
   I choć już kiedyś pisałam na ten temat, to myślę, że warto przypomnieć jakie mamy prawa w takiej sytuacji, czyli co możemy jako sąsiedzi.

   Po pierwsze i najważniejsze – nic o nas bez nas. Jeśli dowiadujemy się, że na sąsiedniej działce ma powstać coś, co nas niepokoi, to warto niezwłocznie udać się do naszego urzędu gminy lub powiatu, gdyż w myśl prawa jesteśmy w takiej sytuacji stroną, a urzędnikom rzadko, ale jednak zdarza się jeszcze zapomnieć powiadomić strony.
   To, czy będzie to urząd gminy czy powiatu, zależy od fazy działań. Jeśli dowiadujemy się o planach dotyczących sąsiedztwa na etapie ustalania warunków zabudowy, to będzie to urząd gminy, jeśli ktoś już coś zaczyna budować, to powiat. Gorzej, jeśli nasza działka nie sąsiaduje bezpośrednio z tą, na której coś się zaczyna dziać, ponieważ wtedy musimy udowodnić, że jesteśmy stroną w sprawie, czyli że planowana inwestycja rzeczywiście może istotnie oddziaływać na naszą nieruchomość (np. zacieniać w stopniu niedopuszczalnym przez prawo, albo nadmiernie zwiększać hałas, etc.), a to może być bardzo trudne. 


   W każdym wypadku warto sprawdzić, czy dla naszej okolicy uchwalono już plan miejscowy, w którym jest zapisane co, gdzie i w jaki sposób można budować. Bardzo często na terenach zabudowy jednorodzinnej w takich planach poza typem dopuszczalnej zabudowy określa się ilość powierzchni biologicznie czynnej (czyli w uproszczeniu procentową minimalną ilość zieleni na działce) oraz minimalną wielkość działek i maksymalną wysokość budynków. Czasem określa się również linie zabudowy, czyli odległość domów od drogi oraz rzadziej, ale też linię zabudowy z drugiej strony, czyli jak daleko w głąb działki można postawić dom. Takie zapisy planów to właśnie ochrona terenów przed nadmiernym zgęszczeniem i niekontrolowanym rozmieszczeniem zabudowy. Jeśli planu miejscowego nie ma, warto zapytać, czy może powstało studium uwarunkowań do planu zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym znacznie ogólniej, ale określa się główne kierunki rozwoju i wymagania dla poszczególnych obszarów. Niestety, takie studium jest tylko wytyczną dla stworzenia przyszłych planów i wskazówką dla urzędników wydających decyzję o warunkach zabudowy w razie braku planu, ale pocieszające jest to, że nikt nie będzie ryzykował wydania decyzji mocno z nim sprzecznej.

   Jeżeli nie ma planu, to urząd musi nas zawiadomić, jakie warunki zabudowy sąsiad otrzymał i wtedy możemy jako strona w sprawie wnosić uzasadnione protesty. Oczywiście nasz protest powinien opierać się na niezgodności wydanej decyzji z przepisami prawa budowlanego.
   Wtedy za pośrednictwem gminy możemy odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które rozpatrzy nasze argumenty.
   Niestety, często jest tak, że to co powstaje na sąsiedniej działce mieści się w granicach wyznaczonych przez prawo, natomiast niekoniecznie w naszych wyobrażeniach o dobrym sąsiedztwie – wtedy już pozostaje nam jedynie czuwać, czy projekt załączony do wniosku o pozwolenie na budowę jest zgodny z warunkami planu lub decyzji o warunkach zabudowy i czy później to, co powstaje, jest zgodnie z projektem budowlanym. Oczywiście także na etapie pozwolenia na budowę urząd ma obowiązek, jeśli bezpośrednio graniczymy z tą działką, zawiadomić nas o wszczęciu postępowania oraz o wszystkich wydawanych decyzjach. Tutaj też mamy prawo do odwoływania się za pośrednictwem urzędu do oddziału NSA, jeśli uważamy, że wydana decyzja jest dla nas krzywdząca i jeśli potrafimy to udowodnić. Natomiast na etapie budowy, jeśli uważamy, że coś jest budowane niezgodnie z projektem, możemy zawiadomić nadzór budowlany, którego inspektorzy zapewne przyjadą przyjrzeć się i sprawdzić.


   W całej tej walce warto pamiętać, że musimy uzasadniając swoje odwołania i skargi opierać się na argumentach wynikających z prawa budowlanego i odpowiednich przepisów wykonawczych. Doskonale rozumiem, że nikt, kto mieszkał z pięknym widokiem na pola, nie chce mieć nagle za płotem osiedla domków, ale niestety – jeśli nie kupił tego pola, a w planach gminy teren był przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, to z taką ewentualnością trzeba się liczyć, a nasze odczucia w tym wypadku nie będą dostatecznym argumentem, aby zakazać właścicielowi pola podziału i zabudowy terenu. To samo dotyczy np. sąsiedniej działki, na której ktoś chce postawić dom bliźniaczy, a nie jednorodzinny, choć wokół przeważają te drugie. Jeśli gmina dopuszcza taką zabudowę, to mimo że na najbliższych sąsiednich posesjach są domy jednorodzinne, taki budynek ma prawo powstać. Dlatego dobrze jest, jeśli przy kupnie domu, mieszkania czy działki mamy możliwość wyboru takiego terenu, dla którego plan miejscowy już uchwalono – wtedy zanim się przyzwyczaimy do okolicy, możemy sprawdzić czego się można tam spodziewać i od tego uzależnić naszą decyzję o kupnie.

   A co do moich znajomych obawiam się, że co najmniej w jednym przypadku pozostanie im jedynie przyglądać się, ponieważ sąsiad działa zgodnie z prawem, choć może nie odpowiadać to ich wizji doskonałego sąsiedztwa.


Ilustracje: Joanna Titeux/pinezka.pl

  {jos_sb_discuss:15}
 

Komentarze (1)

Zapisz się do RRS feed tego komentarza

Pokaz/Ukryj Komentarze

Napisz Komentarz

mniejsze | większe

Powered by Azrul's Jom Comment for Joomla!
busy
 
}

info dla autorów

Szanowny Autorze, zapraszamy do współpracy z magazynem pinezka.pl. 
> Tutaj znajdziesz informację < dotyczącą warunków publikacji tekstów oraz współpracy z nami. 

Info i kontakt


 

Kontakt:  
{
logowanie dostępne tylko dla członków redakcji Pinezka.pl