Okiem architekta - jak się odwołać, kiedy sasiad stawia fabrykę

Okiem architekta - jak się odwołać, kiedy sąsiad stawia fabrykę

   

    Nasze skrzynki pocztowe coraz częściej wypełnione są po brzegi rozlicznymi ofertami, dlatego też często wśród stosu niepotrzebnej korespondencji zupełnie nieświadomie gubimy pisma zawierające informacje, które mogą istotnie wpłynąć na nasze sąsiedztwo.
    Mam na myśli urzędowe zawiadomienia o rozpoczęciu procedury administracyjnej.

    Zgodnie z obowiązującym prawem, w chwili, gdy ktokolwiek chce coś wybudować, musi uzyskać najpierw Decyzję o warunkach zabudowy lub odpis z planu miejscowego, a następnie pozwolenie na budowę. W obu przypadkach urząd ma obowiązek zawiadomić o rozpoczęciu postępowania wszystkie strony mające interes prawny, czyli w uproszczeniu wszystkich tych, którzy są bezpośrednimi sąsiadami działki, na której to coś ma być wybudowane.  

    Jeśli nas nie zawiadomiono, a powstająca inwestycja okazuje się istotnie wpływać na nasze prawa, to możemy wystąpić o wznowienie postępowania, zgodnie z odpowiednimi przepisami zawartymi w Kodeksie Postępowania Administracyjnego.
    W każdym wypadku, jeśli jesteśmy stroną, możemy mieć wgląd w dokumentację znajdującą się w urzędzie i musimy być zawiadamiani o każdej wydanej Decyzji lub postanowieniu.
    Jeżeli wydano Decyzję lub postanowienie, którego treść jest naszym zdaniem niekorzystna, mamy prawo się odwołać. W zależności od rodzaju postępowania tryb odwoławczy jest odmienny.

    Omawiając po kolei, zacznę od uzgodnień dotyczących uchwalania Planu Miejscowego dla jakiegoś obszaru miasta lub gminy.
    Zawiadomienie o wyłożeniu projektu planu musi być ogłoszone publicznie, tak aby każdy mieszkaniec okolicy, której dotyczy projekt, mógł go sobie obejrzeć i wnieść swoje uwagi. Warto się pofatygować i sprawdzić, czy przypadkiem na sąsiedniej posesji nie przewidziano możliwości budowy wielkiego osiedla mieszkaniowego albo dużego sklepu, którego sąsiedztwo skutecznie zakłóci nasz spokój. Na etapie konsultacji jest jeszcze czas na zgłoszenie swoich zastrzeżeń i spowodowanie korekty planu.
    Oczywiście, jeżeli chcemy coś zmieniać, musimy mieć solidne argumenty i podstawy wynikające z przepisów. Jeśli rozwiązania planu są zgodne z prawem, to nie znaczy, że nie mamy szansy na zmianę. Zazwyczaj, kiedy korekta jest możliwa i nie ma wpływu na istotne elementy projektu, a my jesteśmy dostatecznie uparci, możemy liczyć na wprowadzenie poprawek. Gminy, przeważnie pragnąc uniknąć zbyt wielu wydłużających się w nieskończoność protestów, często zgadzają się na takie drobne, w stosunku do całości, poprawki.
    Jeżeli plan jest już uchwalony, możliwości ingerencji w jego zapisy są praktycznie żadne, ponieważ należy w stosunku do korygowanego obszaru przeprowadzić całe postępowanie - tak jak dla tworzenia nowego planu miejscowego. Wymaga to od gminy sporych nakładów finansowych i w czasach niedoborów budżetowych jest nierealne. Oczywiście, dysponując odpowiednimi funduszami, możemy na własny rachunek wykonać zmianę planu, jeżeli odpowiednie władze zgodzą się na pokrycie przez nas kosztów i nie będą się obawiały podejrzeń o korupcję.

    W sporej części naszego kraju nie ma i jeszcze długo nie będzie żadnych uchwalonych planów zagospodarowania. Toteż wszędzie tam, zgodnie z Ustawą o Planowaniu Przestrzennym, każdy potencjalny inwestor musi uzyskać Decyzję o warunkach zabudowy.
    Na szczęście, urząd ma obowiązek zawiadomić o wszczęciu postępowania w sprawie Decyzji wszystkie zainteresowane strony. Dlatego jeśli nasz sąsiad zapragnie zamienić swój domek w małą fabryczkę, dowiemy się o jego działaniach wcześniej. Jeżeli zgłosimy zastrzeżenia na etapie postępowania administracyjnego, urząd ma obowiązek zwołać rozprawę administracyjną w sprawie wydania tej Decyzji, na którą zostaniemy zaproszeni i będziemy mogli przedstawić swoje argumenty i wątpliwości, które zostaną zaprotokołowane i wzięte pod uwagę. 
    Jeżeli mimo to wydane warunki zagospodarowania terenu będą dla nas niekorzystne, mamy dwa tygodnie na złożenie odwołania (od momentu ich doręczenia) i czynimy to za pośrednictwem urzędu wydającego tę Decyzję. Nasz wniosek zostanie rozpatrzony przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które zazwyczaj zwraca dokumenty wraz ze swoimi uwagami do pierwszej instancji w celu ponownego rozpatrzenia sprawy.
    Niestety, przeważnie warunki zabudowy są dość ogólne i niecne zamiary sąsiadów wychodzą na jaw dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, a częściej w trakcie realizacji inwestycji.

    W przypadku procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, urząd również ma obowiązek nas zawiadomić o wszczęciu postępowania oraz o wydaniu odpowiedniej Decyzji. I tutaj mamy dwa tygodnie na odwołanie się od momentu otrzymania zawiadomienia. Składamy swój wniosek o odwołanie za pośrednictwem urzędu, który wydał Decyzję do odpowiedniego Wojewody.
    Jeżeli w drugiej instancji Decyzja zostanie podtrzymana, możemy zawsze odwołać się do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ze względu na długotrwałość procedury należy wtedy zażądać wstrzymania prac budowlanych do czasu rozpatrzenia naszego wniosku, inaczej może się okazać, że mimo pozytywnego wyniku odwołania, w czasie przewlekłego procesu administracyjnego sąsiad zdążył już wybudować swój budynek (i pozostanie nam walczyć o rozebranie niefortunnej inwestycji, co w wielu wypadkach wydaje się być walką z wiatrakami).

    Pozostał nam jeszcze najgorszy i przeważnie najczęstszy przypadek. To, co powstaje obok naszego domu, nie do końca jest tym, czym miało być, biorąc pod uwagę pozwolenie na budowę. Jeżeli wszystkie procedury zostały przeprowadzone poprawnie, a Decyzja o pozwoleniu na budowę jest już prawomocna, to pozostaje nam skarga do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po nowelizacji przepisów w 2003 roku opłaty za budowanie niezgodnie z projektem są bardzo wysokie, ale, mimo że budowanie niezgodnie z planami często się nie opłaca, wielu inwestorów nie znając przepisów liczy na to, że nikt nie zauważy i zwyczajnie uda im się ominąć prawo - tak jak to często zdarzało się do tej pory.
    Jeżeli złożymy zawiadomienie o samowoli budowlanej, Nadzór Budowlany ma obowiązek, po przeprowadzeniu wizji lokalnej, powiadomić nas o swoich wnioskach i wynikających z nich decyzjach lub postanowieniach. W razie rażących niezgodności i zagrożenia, urząd może wydać nakaz rozebrania i doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z projektem. Oczywiście, sąsiad może również odwoływać się od każdej otrzymanej decyzji do kolejnych wyższych instancji i sprawa może ciągnąć się w najgorszym razie latami. Jednakże groźba ogromnych kar spowodowała znaczne zmniejszenie liczby chętnych na ryzykowanie wieloletniego zamrożenia kapitału w niedokończonej inwestycji, toteż mamy dużą szansę na dogadanie się z sąsiadem i mniej lub bardziej polubowne rozwiązanie konfliktu.

    Na koniec warto jeszcze pamiętać, że wiele takich sytuacji wynika z kompletnej nieznajomości przepisów przez potencjalnych inwestorów, którzy są święcie przekonani, że na swojej ziemi mogą robić, co im się żywnie podoba. Czasem wystarczy tylko uświadomić takiego sąsiada o zagrożeniach i kosztach wynikających z budowy bez odpowiednich pozwoleń, aby uniknąć uciążliwego sąsiedztwa.
    I jeszcze jedno - odwoływać mogą się obie strony, więc zawsze wypada pomiętać, że nie jest to gra o sumie zerowej i obie strony mogą stracić na uporczywym, wieloletnim sporze, a zyskać na polubownym, kompromisowym załatwieniu sprawy.



{jos_sb_discuss:15}

Komentarze (0)

Zapisz się do RRS feed tego komentarza

Pokaz/Ukryj Komentarze

Napisz Komentarz

mniejsze | większe

Powered by Azrul's Jom Comment for Joomla!
busy
 
}

info dla autorów

Szanowny Autorze, zapraszamy do współpracy z magazynem pinezka.pl. 
> Tutaj znajdziesz informację < dotyczącą warunków publikacji tekstów oraz współpracy z nami. 

Info i kontakt


 

Kontakt:  
{
logowanie dostępne tylko dla członków redakcji Pinezka.pl